Attenzione che nell'aggiornamento del D.Lgs. 192/2005 a seguito del D.Lgs. 48/2020 sono stati esclusi dall'applicazione del decreto stesso anche gli immobili dichiarati inagibili e collabenti, comprendendo di fatto i ruderi.

La disposizione di legge contenuta nelle Linee guida non fornisce la definizione di “rudere” ai fini dell’esclusione dall'obbligo della certificazione energetica.

Al riguardo, ci si può rifare alla definizione contenuta nell'art. 6, c. 1, lett. c) del Decreto Ministro delle Finanze 2 gennaio 1998 n. 28 (Regolamento recante norme in tema di costituzione del catasto dei fabbricati e modalità di produzione ed adeguamento della nuova cartografia catastale) che così individua le costruzioni di scarsa rilevanza cartografica e censuaria (le cd. “unità collabenti”): “le costruzioni non abitabili o agibili e comunque di fatto non utilizzabili, a causa di dissesti statici, di fatiscenza o inesistenza di elementi strutturali e impiantistici, ovvero delle principali finiture ordinariamente presenti nella categoria catastale, cui l'immobile è censito o censibile, ed in tutti i casi nei quali la concreta utilizzabilità non è conseguibile con soli interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria” costruzioni caratterizzate da “l'assenza di allacciamento alle reti dei servizi pubblici dell'energia elettrica, dell'acqua e del gas”
Ai fini dell’applicabilità della normativa in materia di conformità catastale ai sensi del D.L. 20 maggio 2010 n. 78, ed in linea con la definizione contenuta nell’art. 6, c. 1, lett.c) del Decreto Ministro delle Finanze 2 gennaio 1998 n. 28 sopra riportata, si rileva che “lo status di “rudere” è associabile a fabbricati che presentino crolli delle strutture orizzontali e/o verticali il cui recupero prevede la totale demolizione” mentre non riguarda “i fabbricati attualmente inagibili, ma recuperabili con interventi di straordinaria manutenzione o ristrutturazione” 
In sostanza si potrà parlare di rudere solo in presenza di manufatti oramai compromessi nella loro struttura edilizia, che non possono essere recuperati attraverso semplici interventi di restauro e/o manutenzione ordinaria o straordinaria. 
Non dovrebbero esserci dubbi circa la qualificazione in termini di “rudere”, a fini della disciplina in commento, per tutti quei fabbricati che siano catastalmente identificati come “unità collabenti”, in categoria fittizia “F/2”, in quanto per questi fabbricati già sono state accertate e documentate le condizioni previste dall'art. 6, c. 1, lett.c) del Decreto Ministro delle Finanze 2 gennaio 1998 n. 28 (25) , sopra richiamato, che costituiscono, per l’appunto il presupposto per la attribuzione alla categoria F/2. 

Condizione per l’esclusione dall'obbligo dell’attestato di prestazione energetica è che lo status di rudere venga espressamente dichiarato “nell'atto notarile di trasferimento della proprietà”; al riguardo si osserva: 

• la dichiarazione va resa dalla parte alienante (a cui carico è posto l’obbligo, in caso contrario, di dotazione dell’attestato di prestazione energetica); se l’alienante, in presenza di un rudere, vuole sottrarsi all'obbligo di dotazione (e al conseguente obbligo di allegazione) dovrà, pertanto, rendere nell'atto la prescritta dichiarazione, assumendosi tutte le responsabilità connesse a tale dichiarazione. Nessun onere, al riguardo, può essere posto a carico dell’acquirente;
• deve escludersi che, per detta dichiarazione, sia necessaria la forma della “dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà” in quanto non richiesta dalla disposizione in commento;
• la dichiarazione dell’alienante deve essere recepita nel corpo dell’atto traslativo, e può trattarsi solo di atto notarile;
• si ritiene che per avvalersi della esclusione in commento, la dichiarazione debba riguardare tutti gli atti traslativi per i quali vi sia, altrimenti, l’obbligo di dotazione e di allegazione dell’attestato energetico (e quindi anche gli atti aventi per oggetto diritti reali di godimento e non solo quelli comportanti il trasferimento della proprietà, come si potrebbe ricavare da un’interpretazione letterale della disposizione in commento);
• si ritiene sia possibile, per l’alienante, avvalersi, a supporto della dichiarazione da rendere in atto, di un’apposita relazione descrittiva redatta da tecnico abilitato (non necessariamente da asseverare con giuramento) e da allegare quindi all'atto notarile. Anzi in taluni casi, può essere opportuno (tenuto conto delle sanzioni pecuniarie previste per il caso di mancata dotazione e di mancata allegazione dell’attestato energetico) se non addirittura indispensabile (si pensi al caso dell’alienante che non conosce il bene) fondare la dichiarazione, da rendere in atto, su una relazione di carattere tecnico.

Tratto da Aggiornamento Studio n. 657-2013/C - Consiglio del Notariato