La disposizione di legge fa riferimento:

• agli immobili venduti nello stato di "scheletro strutturale", cioè privi di tutte le pareti verticali esterne o di elementi dell'involucro edilizio 
• agli immobili venduti "al rustico", cioè privi delle rifiniture e degli impianti tecnologici.

In questo modo si è voluto chiarire, al di fuori di ogni possibile dubbio, che non solo il “grezzo primario” (ossia l’immobile privo di tutte le pareti verticali esterne o di elementi dell'involucro edilizio) ma anche il “grezzo avanzato” (fabbricato già realizzato nel suo involucro esterno ma privo delle finiture e degli impianti) rimane escluso dall'obbligo della certificazione energetica. 

Resta fermo, come peraltro precisato nella disposizione in commento, l'obbligo di presentazione, prima dell'inizio dei lavori di completamento, di una nuova relazione tecnica di progetto attestante il rispetto delle norme per l'efficienza energetica degli edifici in vigore alla data di presentazione della richiesta del permesso di costruire, o denuncia di inizio attività, comunque denominato, che, ai sensi dell'art. 28, comma 1, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, il proprietario dell'edificio, o chi ne ha titolo, deve depositare presso le amministrazioni competenti contestualmente alla denuncia dell'inizio dei lavori.

Condizione per l’esclusione dall'obbligo dell’attestato di prestazione energetica è che lo status di immobile “al grezzo” o “in costruzione” venga espressamente dichiarato “nell'atto notarile di trasferimento della proprietà”; al riguardo si osserva: 

• la dichiarazione va resa dalla parte alienante (a cui carico è posto l’obbligo, in caso contrario, di dotazione dell’attestato di prestazione energetica); se l’alienante, in presenza di un “fabbricato al grezzo”, vuole sottrarsi all'obbligo di dotazione (e al conseguente obbligo di allegazione) dovrà, pertanto, rendere nell'atto la prescritta dichiarazione, assumendosi tutte le responsabilità connesse a tale dichiarazione. Nessun onere, al riguardo, può essere posto a carico dell’acquirente;
• deve escludersi che, per detta dichiarazione, sia necessaria la forma della “dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà” in quanto non richiesta dalla disposizione in commento;
• la dichiarazione dell’alienante deve essere recepita nel corpo dell’atto traslativo, e può trattarsi solo di atto notarile;
• si ritiene che per avvalersi della esclusione in commento, la dichiarazione debba riguardare tutti gli atti traslativi per i quali vi sia, altrimenti, l’obbligo di dotazione e di allegazione dell’attestato energetico (e quindi anche gli atti aventi per oggetto diritti reali di godimento e non solo quelli comportanti il trasferimento della proprietà, come si potrebbe ricavare da un’interpretazione letterale della disposizione in commento);
• si ritiene sia possibile, per l’alienante, avvalersi, a supporto della dichiarazione da rendere in atto, di un’apposita relazione descrittiva redatta da tecnico abilitato (non necessariamente da asseverare con giuramento) e da allegare quindi all'atto notarile. Anzi in taluni casi, può essere opportuno (tenuto conto delle sanzioni pecuniarie previste per il caso di mancata dotazione e di mancata allegazione dell’attestato energetico) se non addirittura indispensabile (si pensi al caso dell’alienante che non conosce il bene) fondare la dichiarazione, da rendere in atto, su una relazione di carattere tecnico.

Tratto da Aggiornamento Studio n. 657-2013/C - Consiglio del Notariato